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                  “大部分德國人一生只買一次房” ——德國人為何不炒房?

                  “審慎的貸款制度減少了銀行所需承擔的風險,從而促進了房地產市場的穩定。但這樣的體系之所以能夠發展,是因為成熟的租賃市場托底?!?br />
                  “他們可能認為實體經濟制造出某種東西,才是實在的。像美國人那樣用錢生錢,德國人始終認為是不靠譜的?!?br />
                  (本文首發于2021年8月19日《南方周末》)

                  2021年5月17日,德國Elstal,一家名為Terraplan的德國房地產開發商正在1936年柏林奧運會奧運村原址上進行建筑的建設、改造和翻新。 (視覺中國/Maja Hitij/圖)

                  一個月,66條。這是2021年7月中國房地產調控政策的總量,刷新了年內紀錄。

                  自1998年房改之后,中國房地產市場正式開啟住宅商品化時代,經歷了數輪調控,歷經起伏,仍未能抑制房價。

                  而一直以來,德國房價長期穩定,被視為全球房地產市場的一股清流。

                  根據經濟合作與發展組織(OECD)數據,從1970年至2020年,德國名義房價指數上漲約3.2倍,去除通脹的實際價格指數僅上漲0.28倍,同期,英國和美國的名義房價指數分別上漲59倍和11.3倍。

                  不僅房價穩定,德國人的居住面積也相對富足。

                  德國聯邦統計局的數據顯示,2020年,德國人均住房使用面積為47.4平方米。

                  多年來,不少專家學者曾提出中國需學習德國的房地產模式。即便是在歷次金融危機中,德國房地產市場也鮮受影響,其秘訣到底是什么?

                  “租客之國”

                  德國擁有歐洲規模最大、體系最為完善的租賃市場,也因此被稱作“租客之國”。根據德國聯邦統計局2018年的數據,德國居民自有住房率僅為46.5%,租賃住房則占53.5%。

                  多年來,德國房屋租賃市場也形成了多元的供應體系。2019年第一太平戴維斯發布的《德國住宅市場所有權報告》顯示,個人、住房合作社和專業組織各擁有43%、23%和34%的出租公寓所有權。在專業組織中,私營企業和政府公共部門又各占13%和11%的出租公寓所有權。

                  這一租賃市場的形成源于第二次世界大戰之后,聯邦德國約有20%的住房被毀,直接造成1200萬人無家可歸。此外,還有約900萬因戰爭逃到鄉村、戰后返回城市的人,以及從東歐大量涌入的遷移人口。德國面臨嚴重的住房短缺問題,戰后補貼住房應運而生。

                  “當時德國問題很大,戰后國家財政沒有錢?!蓖瑵髮W德國研究中心研究員朱宇方對南方周末記者解釋,“于是德國想出了一個制度:動員盡可能多樣的社會資金進入住房市場,并設法讓它們沉淀下來,成為保障性住房的供應者?!?/p>

                  朱宇方、恒大地產研究院及德國學者約恩·埃格納等都曾撰文,對戰后德國的住房政策進行歸納梳理。

                  德國政府通過聯邦預算投入資金,同時通過政府貼息和稅收優惠等措施鼓勵民間自由投資,將建設任務交由包括企業和個人在內的私人部門承擔。除針對貧困家庭的救濟型住房外,政府不持有其他公共住房產權。

                  事實上,德國住房政策是通過一系列法律和相關配套措施實現的,政府的監管就始于房屋租賃市場。

                  1971年,德國政府出臺了《租賃住房解約保護法》,并將其融入德國《民法典》。之后在此基礎上,形成了一套完善的《住房租賃法》,對租金、租約等都進行了詳細規定,租房者的居住權利得到有力保障。

                  盧求在《德國租賃住房政策與市場發展研究

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